Obecny rozwój technologiczny wymusza doprowadzenie i odprowadzenie energii elektrycznej i innych mediów za pomocą sieci, instalacji i urządzeń, które znajdują się na cudzych gruntach. Powoduje to konieczność zapewnienia przedsiębiorstwom przesyłowym stałego i nieograniczonego dostępu do tych urządzeń a przez to ograniczenie prawa własności właścicieli nieruchomości, na których urządzenia te są zamontowane. Z tego powodu ustawodawca wprowadził instytucję służebności równoważącą z jednej strony interesy właścicieli nieruchomości do wyłącznego z niej korzystania oraz interesy przedsiębiorców przesyłowych.
Wprowadzone rozwiązania mają charakter cywilnoprawny – służebność przesyłu, jak i administracyjny – służebność publicznoprawna.
SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU
Zgodnie z art. 3051 Kodeksu cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, gdzie uprawniony przedsiębiorca ma prawo do zamontowania i utrzymywania jego urządzeń w obecnym miejscu ich położenia na cudzej nieruchomości oraz do zapewnienia mu swobodnego dostępu do tych urządzeń w każdym czasie w celu ich eksploatacji.
Sposoby ustanowienia
Jeżeli zarówno przedsiębiorca jak i właściciel nieruchomości doszli do porozumienia, to służebność może zostać ustanowiona poprzez zawarcie umowy służebności przesyłu – wymagana forma aktu notarialnego. W przypadku, gdy jedna ze stron odmówiła ustanowienia służebności przesyłu wówczas pozostaje droga sądowa. Uprawnienie do ustanowienia służebności przesyłu na drodze sądowej przysługuje zarówno przedsiębiorcy przesyłowemu jak i właścicielowi nieruchomości.
Zgodnie z art. 3052 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Obciążenie dla każdego właściciela
Obciążenie służebnością jest ściśle związane z nieruchomością i wpisane do księgi wieczystej obciąża każdego kolejnego właściciela nieruchomości. Zmiany własnościowe nie mają wpływu na służebność.
Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub na nabywcę umieszczonych urządzeń i wygasa najpóźniej z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia znajdujących się tam urządzeń, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli jednak usunięcie ich powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, wówczas przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Zakres wykonywania służebności
Sąd Najwyższy (postanowienie z dnia 11.06.2015 r. nr V CSK 468/14) wskazał, że wykonywanie służebności przesyłu wiąże się z założeniem i utrzymywaniem urządzeń przesyłowych w zdatności do użytku, a ich usytuowanie na powierzchni gruntu, pod powierzchnią i nad gruntem w sposób nieunikniony wiąże się z potrzebą wkroczenia na ten grunt.
Przestrzeń w jakiej przedsiębiorca przesyłowy może poruszać się realizując służebność musi być oznaczona, przy tym jest to też przestrzeń, w której właściciel nieruchomości obciążonej nie może podejmować działań, które przedsiębiorcy przesyłowemu utrudniłyby lub uniemożliwiłyby wykonywanie służebności.
To nie tylko przestrzeń zajęta przez przewody przesyłowe. Potrzeba oznaczenia obszaru w jakim po nieruchomości obciążonej poruszać się może przedsiębiorca przesyłowy wykonując służebność leży nie tylko w jego interesie, ale i w interesie właściciela nieruchomości obciążonej, który w ten sposób uzyskuje wiedzę o przestrzennym zakresie uprawnień przedsiębiorcy i o takim zakresie jego własnych właścicielskich uprawnień.
Właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, to służebność przesyłu może być na żądanie przedsiębiorcy ustanowiona przez sąd, za odpowiednim wynagrodzeniem.
Takie samo uprawnienie ma właściciel nieruchomości, gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy. Wynagrodzenie ustala sąd kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzenia na ograniczenie wykonywania własności nieruchomości. Wynagrodzenie może zostać wypłacone jednorazowo lub okresowo.
SŁUŻEBNOŚĆ PUBLICZNOPRAWNA
Służebność publicznoprawna to ograniczenie prawa własności dokonywane w formie decyzji administracyjnej. Podstawą prawną jej ustanowienia jest art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości:
– ciągów drenażowych;
– przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej;
– urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji;
– podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża na to zgody.
W zakresie urządzeń łączności publicznej starosta musi wcześniej tą decyzję uzgodnić z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej.
Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Podlega ono na wpisaniu do księgi wieczystej i obowiązuje każdego kolejnego właściciela danej nieruchomości.
Cel publiczny
Decyzja może być wydana wyłącznie wtedy, gdy planowana inwestycja mieści się w katalogu celów publicznych wymienionych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Celami publicznymi są:
– wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
– wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
– wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
– wydzielanie gruntów pod porty i przystanie morskie oraz ich budowa, modernizacja i utrzymanie;
– wydzielanie gruntów pod infrastrukturę zapewniającą dostęp do portów lub przystani morskich oraz jej budowa, modernizacja i utrzymanie;
– budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
– budowa i utrzymywanie sieci transportowej dwutlenku węgla;
– budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
– budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
– opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
– ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;
– budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, federacji podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki, szkół publicznych, państwowych lub samorządowych instytucji kultury, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych;
– budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia usług powszechnych przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy Prawo pocztowe, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;
– budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
– poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;
– poszukiwanie lub rozpoznawanie kompleksu podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemne składowanie dwutlenku węgla;
– zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
– ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
– ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
– wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa;
– wykonywanie urządzeń lub budowli służących zapobieganiu lub zwalczaniu chorób zakaźnych zwierząt;
– inne cele publiczne określone w odrębnych przepisach.
Co z wiatrakami?
Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 11.05.2011 r. II OSK 806/10) uznał, że inwestycja polegająca na budowie elektrowni wiatrowej nie jest inwestycją celu publicznego wyjaśniając, że ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi o budowie i utrzymywaniu urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z urządzeń przesyłowych.
Chodzi o urządzenia służące do przesyłu energii celem dostarczenia jej do sieci dystrybucyjnych lub odbiorcom końcowym przyłączonym do sieci przesyłowych. Podstawową zaś funkcją elektrowni wiatrowej jest wytwarzanie energii elektrycznej. Do uzyskania statusu inwestycji celu publicznego nie wystarcza więź funkcjonalna, jaka istnieje między urządzeniem wytwarzającym energię a urządzeniami przesyłowymi. Sąd wskazał również, że o publicznym charakterze inwestycji nie świadczy fakt zakupu wytworzonej energii i wprowadzenia jej do sieci przez zakład energetyczny.
Cel publiczny może realizować zarówno prywatna firma jak i organ administracji
Inwestor realizujący przedsięwzięcie może być zarówno podmiotem prywatnym lub publicznym. Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 15.05.2008 r. II OSK 548/07) wyjaśnił, że inwestycja celu publicznego może być finansowana równie dobrze w całości ze środków prywatnych jak i publicznych, o ile tylko realizuje cele zawarte w zamkniętym katalogu. Jeżeli zaś realizuje cele spoza tego katalogu, to nawet przy wyłącznym udziale środków publicznych nie będzie inwestycją celu publicznego.
Ostateczna decyzja wydana przez starostę stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej i obowiązuje każdego kolejnego właściciela nieruchomości.
Obowiązkowe negocjacje
Art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada obowiązek przeprowadzenia negocjacji inwestora z właścicielem nieruchomości w celu uzyskania zgody na wykonanie prac na nieruchomości. Inwestor do wniosku o wydanie decyzji załącza dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Negocjacje kończą się albo zawarciem porozumienia, albo uznaniem przez jedną ze stron, że nie ma takiej możliwości. Brak zgody właściciela daje inwestorowi uprawnienie do złożenia wniosku o wydanie decyzji zezwalającej na założenie urządzeń.
Stosownie do art. 124 ust. 6 ustawy właściciel nieruchomości ma obowiązek udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.
Wydanie decyzji zezwalającej jest równoznaczne z przyznaniem inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor może wystąpić z wnioskiem o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a w konsekwencji rozpocząć prace budowlane na nieruchomości.
Artykuł nie ma charakteru porady prawnej, a jest jedynie informacją.
