Strona wykorzystuje pliki cookies, jeśli wyrażasz zgodę na używanie cookies, zostaną one zapisane w pamięci twojej przeglądarki. W przypadku nie wyrażenia zgody nie jesteśmy w stanie zagwarantować pełnej funkcjonalności strony!

Idea odwróconego kredytu hipotecznego

 


Autor: Paulina Równy
Fot. Monika Słotwińska


Odwrócony kredyt hipoteczny, znany również jako „odwrócona hipoteka”, w ciągu ostatnich lat bardzo zyskał na popularności i jest częstym tematem artykułów prasowych gazet codziennych oraz wielu tygodników. Problem w tym, że żadne z krótkich opracowań prasowych nie tłumaczy od początku od końca, na czym konkretnie polega ten produkt, ile kosztuje i gdzie można go „dostać”. Dlatego moim celem będzie wyjaśnienie konstrukcji tego produktu bankowego w jak najprzystępniejszy sposób.

Na początku zastanówmy się nad przyczynami popularności tej problematyki w Polsce. Tematyka odwróconego kredytu hipotecznego jest silnie związana z problemami finansów publicznych, z którym obecnie boryka się wiele gospodarek światowych, w tym także europejskich. Dlaczego? Globalny problem starzenia się społeczeństw, przy jednoczesnym wydłużaniu się długości życia, stawia pod znakiem zapytania realne możliwości i wydolność systemów zabezpieczenia emerytalnego, rozumianą jako zdolność instytucji publicznych (ZUS, OFE) do wypłacenia emerytur osobom w wieku poprodukcyjnym. Jak coraz bardziej zmniejszająca się liczba ludzi aktywnych zawodowo zdoła utrzymać stale wzrastającą rzeszę emerytów, a także sfinansować młode pokolenie? Jest to jedno z najtrudniejszych pytań, na jakie muszą znaleźć odpowiedź rządy wielu państw na świecie, w tym także Polski. Jedną z odpowiedzi jest wydłużenie okresu aktywności zawodowej obywateli, czyli opóźnienie momentu przejścia na emeryturę. Sytuacja jest jednak na tyle trudna i złożona, że nie może to być jedynym remedium na poprawę kondycji finansów publicznych. Przede wszystkim należy edukować polskie społeczeństwo w zakresie finansów, a także zachęcać do gromadzenia oszczędności w trakcie aktywności zawodowej w celu zabezpieczenia swojego życia na emeryturze. Niestety, w Polsce świadomość konieczności oszczędzania, jak również realne możliwości kumulowania kapitału są ciągle niewystarczające. Z tego względu, wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego na polski rynek usług finansowych wydaje się być bardzo potrzebnym i trafnym posunięciem – zarówno w skali makro (gospodarki krajowej), jak i mikro (gospodarstw domowych).

Odwrócony kredyt hipoteczny należy do rodziny produktów equity release (pochodzenia anglosaskiego), które są skierowane do osób starszych. Umożliwiają im uwolnienie kapitału zakumulowanego w postaci prawa własności do nieruchomości, jednocześnie gwarantując prawo do dożywotniego zamieszkania obiektu mieszkalnego objętego takim programem. Produkty typu equity release mogą przybrać dwie formy prawne: sprzedaż przekształcającą kapitał tkwiący w nieruchomości w środki pieniężne bądź zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego na nieruchomości, który może być spłacony w drodze odroczonej sprzedaży domu lub klasycznej spłaty kredytu. Można zatem wyróżnić dwa modele, a mianowicie – sprzedażowy, który istnieje w Polsce od 2008 r. w postaci renty dożywotniej oraz model kredytowy (ang. reverse mortgage), czyli odwrócony kredyt hipoteczny, wciąż jeszcze niedostępny na polskim rynku.

Schemat funkcjonowania programów equity release w odniesieniu do alternatywnych form spieniężenia kapitału tkwiącego w nieruchomości

 

Powyższy schemat stanowi cenne uzupełnienie definicji programów equity release (skrót: ER). Prezentuje ich cztery podstawowe składowe, a także zestawia z alternatywnymi sposobami gospodarowania nieruchomością przez emeryta, pozwalającą na uwolnienie z niej „zamrożonego” kapitału.

Czym zatem różni się model sprzedażowy od kredytowego?

Model sprzedażowy polega na zawarciu umowy kupna (sprzedaży) nieruchomości pomiędzy bankiem i jego klientem, z zastrzeżeniem prawa zbywcy do dożywotniego zamieszkiwania nieruchomości oraz otrzymywania świadczeń pieniężnych w określonej wysokości (renty dożywotniej). Warto podkreślić, że jest to sprzedaż za ułamkową część jej wartości rynkowej. Z chwilą zawarcia umowy następuje przeniesienie prawa własności do nieruchomości, w wyniku którego nabywca przejmuje obowiązki z nią związane. Nie zwalnia to jednak zbywcy z powinności uiszczania niektórych opłat, np. za media, a czasami nieznacznego czynszu. Należy podkreślić, że od takiej umowy nie można już odstąpić. 

Model kredytowy, czyli odwrócony kredyt hipoteczny, polega na wypłacie przez bank świadczenia pieniężnego na rzecz właściciela nieruchomości (do 50% wartości rynkowej nieruchomości) w zamian za zrzeczenie się praw do niej z chwilą śmierci lub w momencie jej trwałego opuszczenia, zdefiniowanym w zawartej między bankiem a klientem umowie. Co istotne, klient nie musi wykazywać się zdolnością kredytową, tak ważną przy procesie udzielania kredytu hipotecznego, ponieważ to bank staje się „dłużnikiem” osoby starszej. Po wyprowadzeniu się, opuszczeniu lokalu mieszkalnego bądź śmierci świadczeniobiorcy (zależnie od postanowień umowy), jego lokum zostaje przejęte przez bank, a następnie sprzedane jako spłata świadczenia należnego kredytodawcy w postaci wypłaconego kapitału oraz naliczonych odsetek. Różnica między wartością zbywanej nieruchomości a kwotą pobieraną przez bank zostaje wypłacona spadkobiercom albo jeszcze żyjącemu właścicielowi obiektu. Istnieje również druga możliwość. W przypadku śmierci seniora, jego spadkobiercy mogą spłacić zaciągnięte zobowiązanie i zachować prawo do nieruchomości.

Można z łatwością stwierdzić, że zasady funkcjonowania obu modeli są odmienne. Różnią się one momentem przekazania prawa własności do nieruchomości, a także, co szczególnie istotne dla potencjalnych odbiorców produktu, stopniem zaangażowania spadkobierców w proces upłynniania ich przyszłego spadku. W przypadku modelu sprzedażowego, obecnego na polskim rynku, senior od razu sprzedaje swój dom lub mieszkanie za stosunkowo niewielką kwotę (130 zł renty dożywotniej dla kobiety, a 170 zł dla mężczyzny przypadające odpowiednio na 100 tys. zł wartości mieszkania) i staje się de facto dożywotnim jego najemcą. Z kolei odwrócony kredyt hipoteczny to produkt bankowy, regulowany odpowiednią ustawą, na mocy której kredytobiorca będzie mógł podpisać z bankiem umowę i otrzymywać od niego świadczenia pieniężne przez określony czas, np. 5 lat, bądź w formie jednorazowej wypłaty środków. Niezależnie od preferowanego sposobu wypłaty środków, ich wysokość będzie niewątpliwie wyższa niż w przypadku skorzystania z oferty funduszów hipotecznych. Dodatkowo, samą transakcję będzie cechować znacznie wyższy poziom bezpieczeństwa.

Rozważając możliwość skorzystania z odwróconego kredytu hipotecznego, należy mieć na uwadze fakt, że jest to produkt cechujący się wysokimi kosztami stałymi, na które składają się m.in. koszt wyceny nieruchomości, odsetki od wypłacanej przez bank kwoty i wszelkie opłaty towarzyszące, składki ubezpieczeniowe. Przyczyną wysokiego poziomu kosztów jest to, że odwrócony kredyt hipoteczny to usługa finansowa dość skomplikowana i problematyczna z perspektywy banku. Do najistotniejszych ryzyk, które musi on wkalkulować w cenę świadczonej usługi, należą: długość trwania życia kredytobiorcy, ryzyko spadku wartości nieruchomości oraz wzrostu stóp procentowych (który wpływa na zwiększenie kosztu pozyskania kapitału przez bank) .

Znacznie istotniejsze z perspektywy konsumentów są korzyści i ryzyka przez nich ponoszone. Do podstawowych korzyści należą:
o    zwiększenie płynności finansowej:
      -  dostęp do kredytu w wieku emerytalnym,
      -  możliwość finansowania nieprzewidzianych wydatków (np. na leczenie),
      -  pewność związana z możliwością uregulowania zobowiązań w długim horyzoncie czasowym,
       - uzyskanie niezależności finansowej od pozostałych członków rodziny,
o    zachowanie prawa własności do nieruchomości,
o    zwolnienie z podatku (w przeciwieństwie do renty dożywotniej oferowanej przez fundusze hipoteczne),
o    prawo do przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu.

Z kolei ryzyka, którymi obarczony jest klient banku, można podzielić na dwie grupy. Pierwsza związana jest z ograniczeniem prawa własności do nieruchomości, a druga dotyczy ryzyka ubóstwa. Ograniczenie prawa własności do nieruchomości to na przykład przymusowe opuszczenie lokalu jako konsekwencja niedotrzymania zobowiązania do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie. Innym przykładem może być niebezpieczeństwo utraty mobilności, a nawet zdrowia, jako następstwo postanowień umownych niedopuszczających zmiany miejsca zamieszkania. Na szczęście przed tymi ryzykami świadczeniobiorców będzie skutecznie chronić ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, oczekująca na uchwalenie w sejmie.

Bardziej problematyczne ryzyko, stwarzające realne zagrożenie dla seniorów, to możliwość popadnięcia w ubóstwo. Taka sytuacja może być spowodowana brakiem rozplanowania zasobów finansowych rozłożonego na długi horyzont czasowy, szczególnie w sytuacji wyboru jednorazowej wypłaty środków. Innym ryzykiem jest niekompletność informacji posiadanych na temat produktu bądź też nierzetelność usług doradczych, z których korzystają klienci przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy z bankiem lub, jak w przypadku renty dożywotniej, z funduszem hipotecznym. Silnie związany z powyższym jest również problem odpowiedniego dobrania usługi do zgłaszanych przez konsumentów potrzeb z uwzględnieniem alternatywnych w stosunku do produktów equity release sposobów spieniężenia nieruchomości (patrz: schemat). Część wymienionych ryzyk niweluje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która nakłada na banki obowiązki informacyjne zarówno przed podpisaniem umowy jak i w samej treści postanowień umownych.

Jednak podpisując umowę odwróconego kredytu hipotecznego należy dysponować wiedzą na temat wszystkich możliwych ryzyk (każdy konsument powinien je odnieść do swoich uwarunkowań) – tych, przed którymi klient jest chroniony i tych, które musi zniwelować we własnym zakresie. Decyzja o zawarciu takiej umowy powinna być poważna i świadoma ze względu na to, że będzie silnie warunkować przyszłość finansową kredytobiorcy. Należy pamiętać też o wnioskach płynących z doświadczeń międzynarodowych wskazujących na to, że niezwykle istotnym zagrożeniem w sytuacji korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego są często sami seniorzy mający problemy z rozważnym i stopniowym pożytkowaniem środków.

Źródła:
1.    Główka G., Mieszkaniowy kredyt hipoteczny w Polsce, Oficyna Wydawnicza SGH, Warszawa 2010.
2.    Reifner U., Clerc-Renaud S., Pérez-Carrillo E. F., Tiffe A., Knobloch M., Study on Equity Release Schemes in the EU, Part I: General Report, Institut für Finanzdienstleistungen e.V., 01/2009.
3.    Wachnicka A., Projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, Biuletyn Informacji Publicznej, 23.09.2011.
4.    Wachnicka A., Sprzedażowy model Equity Release – rynek w krajach europejskich i perspektywy dla Polski, „Finansowanie Nieruchomości” 2009, nr 3.

***

wersja do druku

Skomentuj

Upewnij się, że pola oznaczone wymagane gwiazdką (*) zostały wypełnione. Kod HTML nie jest dozwolony.

Dołącz do nas

      YTxyXYx