Strona wykorzystuje pliki cookies, jeśli wyrażasz zgodę na używanie cookies, zostaną one zapisane w pamięci twojej przeglądarki. W przypadku nie wyrażenia zgody nie jesteśmy w stanie zagwarantować pełnej funkcjonalności strony!

Kiedy na działce "wyrasta" słup... Tajemnice służebności

Opracowanie: Barbara Chrzanowska

Instalacje elektryczne, gazowe, telefoniczne i tym podobne od lat stawiane były na nieruchomościach bez zgody właścicieli. Urządzenia przesyłowe nie dość, że uniemożliwiają realizację inwestycji, to jeszcze obniżają wartość terenu, a także utrudniają swobodne korzystanie z nieruchomości. Przepisy prawne przewidują szereg możliwości odszkodowawczych: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, wynagrodzenie za obniżenie wartości nieruchomości, odszkodowanie za umożliwienie dostępu do tych urządzeń, a także żądanie wykupienia gruntu lub usunięcia urządzeń.

Ustawa z dnia 28 czerwca 1950 r. w sprawie o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli (Dz. U. z 154 r. nr 32, poz. 135 z późn. zm.) upoważniła pracowników zakładu energetycznego do wstępu na posesje i do budynków, dokonywania tam oględzin i pomiarów oraz wykonywania robót i zakładania urządzeń, jakich wymagać będzie powszechna elektryfikacja. Akt ten nie zawierał jednak rozwiązań prawnych wobec obniżenia walorów użytkowych gruntu.

Brak jakichkolwiek umów z właścicielami gruntów, na których usytuowane są słupy energetyczne stwarza obecnie problem pracownikom zakładu energetycznego, którzy podczas awarii i konserwacji muszą wejść na cudzy grunt. Z jednej strony właściciel ma obowiązek udostępnić zakładom przesyłowym dostęp do tych urządzeń, ale z drugiej strony może on żądać odszkodowania za wyrządzone przez te czynności szkody.

Zakłady energetyczne tłumaczą brak umów na korzystanie z cudzego gruntu tym, że budowa tych urządzeń była zgodna z ówczesnym planem zagospodarowania przestrzennego i służyła zaspokajaniu potrzeb lokalnej ludności.

Co na to prawo?

Art. 48 i 49 kodeksu cywilnego stanowią, że każdy budynek oraz urządzenie trwale z gruntem związane, stanowią część składową gruntu. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Urządzenia te stają się własnością przedsiębiorstwa przesyłowego od chwili ich trwałego połączenia z siecią.

Oznacza to, że właściciel nieruchomości nie może tych urządzeń samowolnie usunąć, ani w żaden sposób w nie ingerować, gdyż nie są one jego własnością

Roszczenie o usunięcie urządzeń lub ich przebudowę

Dochodzenie należności za korzystanie przez zakład energetyczny z urządzeń zainstalowanych na cudzej nieruchomości możliwe jest w drodze postępowania sądowego, co wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 października 2005 r. sygn. akt III CZP 80/05.

Posiadanie przez zakład energetyczny pozwolenia na budowę nie zmienia sytuacji właściciela, który nie wyraził zgody na budowę tych urządzeń. W tej sytuacji właściciel może żądać ich usunięcia - zgodnie z art. 222 kodeksu cywilnego. Ponadto właściciel nieruchomości może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń. Jeżeli jednak właściciel zgodził się na budowę, to jego pozwolenie jest zobowiązaniem związanym z gruntem i wraz z własnością gruntów przechodzi na nabywców. Poza usunięciem urządzeń, właściciel może również żądać ich przesunięcia w inną część nieruchomości.

Żądanie wykupu

Właściciel działki może żądać, na podstawie art. 231 kodeksu cywilnego, aby przedsiębiorstwo nabyło od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Roszczenie to dotyczy urządzeń przesyłowych wybudowanych przez przedsiębiorcę, który nie był do tego uprawniony. Co do zasady wykup działki oznacza, że można domagać się wykupu jedynie części nieruchomości, która jest niezbędna dla korzystania z urządzenia przesyłowego.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 lipca 2004 r. sygn. akt I CK 26/04 przyjął, że właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia niemająca fizycznej styczności z samym gruntem, ale ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości i zmniejszająca jej wartość, może żądać od właściciela linii, wykupienia całego gruntu.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Istnieje również możliwość wystosowania roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie art. 224, §1 kodeksu cywilnego, zgodnie, z którym ten, kto korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Przysługuje ono pod warunkiem, że nie została zawarta z zakładem energetycznym żadna umowa na nieodpłatne korzystanie z nieruchomości.

Z roszczeniem tym można wystąpić za ostatnie 10 lat, gdyż taki jest okres przedawnienia. Wysokość wynagrodzenia ustala się na poziomie czynszu, który by przypadał właścicielowi gruntu z tytułu dzierżawy odpowiedniej jego części. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28.06.2005 r. sygn. akt I CK 14/05, który mówi, że właściciele nieruchomości mogą żądać od przedsiębiorstwa wynagrodzenia za korzystanie z ich własności, ale nie mogą żądać usunięcia tych urządzeń, jeśli poprzedni właściciel wyraził na taką instalację zgodę.

Służebność przesyłu

Od 3 sierpnia 2008 r. zmieniły się zasady budowy urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie. Zgodnie z art. 3051 Kodeksu cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub, którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Jest to służebność przesyłu. W świetle tego przepisu można zwrócić się z wnioskiem do przedsiębiorstwa energetycznego o zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu.

Z chwilą zawarcia umowy przesyłu, strony decydują o tytule prawnym, na podstawie którego przedsiębiorca będzie korzystał z urządzeń. W przypadku braku porozumienia w tym zakresie, zarówno przedsiębiorca jak i właściciel, mogą żądać ustanowienia służebności przesyłu na drodze sądowej. Służebność przesyłu ustalana jest za odpowiednim wynagrodzeniem, na podstawie lokalnej stawki czynszu dzierżawnego. Służebność jest związana z gruntem i przechodzi na kolejnych właścicieli, ale także na kolejne przedsiębiorstwo. Wygasa jedynie w przypadku likwidacji przedsiębiorstwa. Wówczas przedsiębiorca ma obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych i naprawienia szkody związanej z usunięciem tych urządzeń.

Wobec powyższego proponuję przeanalizowanie posiadanych dokumentów dotyczących nieruchomości i rozpoczęcie negocjacji z przedsiębiorstwem energetycznym.

 

***

Akty prawne:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.).

Artykuł nie ma charakteru porady prawnej, a jest jedynie informacją.

***

1 komentarz

  • Herio

    audyt energetyczny przedsiębiorstwa to dobre rozwiązanie dla firm. Oszczędności zawsze są cenne.

    Herio środa, 30, wrzesień 2020 20:35 Link do komentarza

Skomentuj

Upewnij się, że pola oznaczone wymagane gwiazdką (*) zostały wypełnione. Kod HTML nie jest dozwolony.

Dołącz do nas

      YTxyXYx