Sprzedaż ziemi cudzoziemcom – większa kontrola

3 lutego 2017

Kontrola sprzedaży ziemi Skarbu Państwa przez agencje nieruchomości rolnych, którą przeprowadziła Najwyższa Izba Kontroli wykazała, że obowiązujące przepisy nie są wystarczające do zapewnienia pozyskiwania pełnej informacji i dokumentacji o transakcjach z udziałem cudzoziemców, a przez to uniemożliwiają prawidłowe prowadzenie rejestrów MSWiA. Realizując zalecenia NIK, ministerstwo przygotowało nowelizację przepisów.

Wprowadzone zmiany mają poszerzyć informacje ministerstwa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i umożliwić szybką reakcję na wykazane nieprawidłowości.

Minister wydaje zezwolenie

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, aby cudzoziemiec mógł kupić nieruchomość w Polsce musi otrzymać zezwolenie, które wydaje Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie jest wydawane, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a przypadku nieruchomości rolnych – minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, pod warunkiem, że nabycie takiej nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Ponadto cudzoziemiec musi wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. Okolicznościami takimi są: posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z Polakiem, posiadanie zezwolenia na pobyt, członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorstwa polskiego lub wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wniosek o wydanie zezwolenia

Prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać następujące elementy:

1) Oznaczenia wnioskodawcy (imię, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania osoby fizycznej lub nazwę, adres siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy – w przypadku pozostałych podmiotów);

2) Oznaczenia nabywanej nieruchomości:

a) W przypadku nieruchomości gruntowej – nabywany tytuł prawny do nieruchomości, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy,

b) W przypadku nieruchomości budynkowej – numer porządkowy budynku, powierzchnię użytkową budynku w metrach kwadratowych, ulicę, miejscowość, gminę i województwo,

c) W przypadku lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności – numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal;

3) Oznaczenia zbywcy (imię, nazwisko, adres zamieszkania osoby fizycznej lub nazwę, adres siedziby podmiotu);

4) Określenia rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości;

5) Celu nabycia nieruchomości, a w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej lub rolniczej – także planowanego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w tym rodzaju planowanych na niej inwestycji;

6) Źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Wnioski składa się w Departamencie Zezwoleń i Koncesji osobiście w Biurze Podawczym Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – ul. Rakowiecka 2a w godzinach pracy 8:00 – 16:00 lub przesyła drogą pocztową na adres: ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa.

Opłata skarbowa

Wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia należy przedłożyć oryginał dowodu wpłaty opłaty skarbowej w kwocie 1570 zł. Opłat skarbowych należy dokonywać przelewem na podany niżej numer rachunku bankowego lub w kasie Urzędu Miasta St. Warszawy Dzielnica Mokotów.

Urząd Dzielnicy Mokotów m. st. Warszawy
Wydział Budżetowo – Księgowy
02-517 Warszawa ul. Rakowiecka 25/27
BANK HANDLOWY w Warszawie S.A.
18 1030 1508 0000 0005 5002 3113
SWIFT: CITIPLPX

Nabycie nieruchomości bez stosownego zezwolenia jest czynnością nieważną.

Zwolnienie z posiadania zezwolenia

Art. 8 ustawy wymienia sytuacje, kiedy zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie jest wymagane. Dotyczy to:

nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego lub użytkowego o charakterze garażowym,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat,
nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego (w rozumieniu prawa polskiego) po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

Ponadto ustawa wymienia zwolnienia podmiotów dotyczące:

nabycia przez „kontrolowaną osobę prawną”, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
nabycia lub objęcia przez bank akcji lub udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Nowe obowiązki notariuszy, sądów i organów administracji publicznej

Ustawa zmieniająca z dnia 2 grudnia 2016 r. poszerza katalog nadsyłanych przez notariuszy dokumentów i obejmuje oprócz aktów notarialnych, również akty poświadczenia dziedziczenia i protokół dziedziczenia, a także umowy zbycia udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków z podpisami notarialnie poświadczonymi, na mocy których cudzoziemiec nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce.

Sądy zobowiązane są do przesyłania odpisów prawomocnych orzeczeń o stwierdzeniu nabycia spadku oraz odpisów prawomocnych orzeczeń, na których podstawie cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, w tym odpis europejskiego poświadczenia spadkowego. Ponadto kopie dokumentów złożonych do akt rejestrowych, z których wynika, że doszło do takiego nabycia.

Ponadto organy administracji publicznej będą musiały przesyłać ministrowi ostateczne decyzje administracyjne, na podstawie których cudzoziemiec nabył nieruchomość.

Przepisy prawne: