Prawo sąsiedzkie to zbiór przepisów prawa cywilnego regulujących sprawy związane z sąsiedztwem gruntów należących do różnych właścicieli. Przepisy te przewidują częściowe ograniczenie wykonywania prawa własności, a także nakładają obowiązki międzysąsiedzkie. Celem tych uregulowań jest zapobieganie lub minimalizowanie konfliktów pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości.
Dobry sąsiad to skarb, uciążliwy – to utrapienie. Każdy z nas ma sąsiadów, niezależnie od tego czy mieszka w domu czy w bloku, na wsi czy w mieście. Zasady współżycia między sąsiadami regulują przepisy prawa, ale jest też wiele zasad zwyczajowych. Najważniejszy jednak w tych stosunkach jest KOMPROMIS.
Nadmierny hałas zakłóca spokój sąsiada
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 KC).
Działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie, których skutki odczuwalne są na gruncie sąsiednim nazywają się immisjami. Ustawodawca nie precyzuje jakie są to rodzaje działań. Na podstawie orzeczeń sądowych można wywieść, że chodzi o działanie czynnikami, takimi jak: hałas, zapachy, płyny, fale radiowe itp., ale także zaśmiecanie terenu, niszczenie otoczenia, uciążliwe zachowanie ludzi (np. klientów) a także szkodliwe wpływanie na psychikę oraz samopoczucie właścicieli.
Immisje dzielimy na bezpośrednie oraz pośrednie. Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim działaniu ingerującym w sąsiednią działkę. Może to być skierowanie spływu deszczówki z dachu na działkę sąsiada. Takie praktyki są zakazane. Immisje pośrednie są ubocznym skutkiem działania właściciela. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z nieruchomości. Są to takie działania, których skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomości sąsiednie poprzez np. naturalny spływ deszczówki czy hałas.
Częstym wybrykiem sąsiadów jest zakłócanie ciszy nocnej, która trwa od godz. 22.00 do godz. 6:00. Przepisy zakazują immisji pośrednich zakłócających ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Występując w tej sprawie na drogę sądową, to właśnie sąd zbada czy uciążliwość przekroczyła granice przeciętnej miary.
Pasieka i duże drzewa są uciążliwe ponad przeciętną miarę
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28.12.1979 r. (III CRN 249/79) stwierdził, że urządzenie i prowadzenie pasieki może być w swoich skutkach, stosownie do okoliczności, uważane za działanie, które zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Dotyczy to zwłaszcza wypadku, gdy pszczoły w czasie swoich oblotów narażają osoby znajdujące się na sąsiedniej nieruchomości na użądlenia lub na niewygody i obawy związane z nalotem pszczół, utrudniające pracę w ogrodzie lub na polu.
Przeszkodę w nasłonecznieniu nieruchomości z powodu drzew sąsiada Sąd Najwyższy również uznał, jako uciążliwość ponad przeciętną miarę w wyroku z dnia 22.06.1972 r. (III RN 126/72).
Podobnie, za immisję pośrednią o blokującym charakterze uznał uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.03.1984 r., III CZP 4/84).
Z kolei wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2.06.2016 r. I CSK 533/15 wyjaśnił, że charakter działalności czynnego całą dobę kiosku, w którym sprzedaje się alkohol, skłania do twierdzenia strony powodowej o wkroczeniu w jej prawo własności w stopniu przekraczającym przeciętną miarę.
Droga konieczna
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia, za wynagrodzeniem, potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb, ale też z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Najlepiej, jeśli w tym względzie właścicielom nieruchomości uda się osiągnąć porozumienie, w przeciwnym wypadku sprawę rozstrzygnie sąd.
Ustanowienie służebności może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej, ale także, gdy dostęp, co prawda istnieje, tyle że jest nieodpowiedni. Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie definiuje pojęcia „nieodpowiedni”. Stąd też w praktyce o tym, czy nieruchomość ma zapewniony dojazd odpowiedni czy nieodpowiedni, decydowały będą okoliczności konkretnego przypadku.
Nie można podkopywać sąsiada
Art. 147 Kodeksu cywilnego stanowi, że prace ziemne sąsiada nie mogą grozić nieruchomościom sąsiednim brakiem oparcia. Chodzi o niebezpieczeństwo osunięcia się ziemi, jej runięcia lub zapadnięcia. Skutkować to może uszkodzeniem konstrukcji budynku lub nawet jego zawaleniem. Już samo niebezpieczeństwo utraty oparcia jest wystarczającym powodem, by domagać się od sąsiada przerwania prac. W tej sprawie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12.04.2007 r. III CSK 431/06: „Dla zastosowania art. 147 KC nie ma znaczenia, że roboty te mają być wykonywane na podstawie wydanego im przez właściwy organ administracyjny pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę nie daje bowiem żadnych szczególnych uprawnień, pozwalających na wykonywanie robót ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.”.
Kiedy jabłko sąsiada staje się naszą własnością?
Art. 148 Kodeksu cywilnego stanowi, że owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Oznacza to, że owoce, które spadły na naszą nieruchomość z drzewa lub krzewu sąsiada są nasze. Sąsiad nie ma prawa do żadnego odszkodowania z tego tytułu. Jeżeli nieruchomość, na którą spadły owoce jest np. drogą publiczną, właściciel zachowuje prawo własności wobec tych owoców. Sytuacja jest odmienna, jeżeli gałęzie przechodzą na grunt sąsiedni i zwisają z nich owoce. Stanowią one nadal własność sąsiada. Ma on prawo wejść na naszą nieruchomość, bez konieczności uzyskania w tej kwestii zgody i zerwać owoce.
Jeżeli swoim wejściem wyrządził szkodę np. w uprawach, wówczas możemy żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Jeżeli na naszą posesję przechodzą gałęzie sąsiada, które chcemy obciąć, wówczas wyznaczamy sąsiadowi termin do usunięcia tych gałęzi. Jeżeli w wyznaczonym czasie sąsiad tego nie zrobi, mamy prawo sami obciąć gałęzie i pozostawić je na swój użytek. Jeżeli na nasz grunt przerastają korzenie drzewa sąsiada, wówczas możemy je obciąć bez konieczności informowania o tym sąsiada. Korzenie traktuje się jako immisje bezpośrednie, czyli bezpośrednie oddziaływanie na grunt sąsiada. Czerpią one wodę i składniki mineralne z naszego gruntu. Ważne jest, aby wycięcie korzeni nie spowodowało bezpowrotnego uszkodzenia drzewa, wówczas nasze uprawnienie wykraczałoby poza zasady współżycia społecznego.
Przepisy nie określają odległości, w jakich powinno się sadzić drzewa lub krzewy, można to robić tuż przy granicy. Należy jednak pamiętać, że rozrastanie się drzewa może niekorzystnie wpłynąć na stosunki sąsiedzkie. Czasami o takie drzewo potrafi rozpętać się wojna. Pamiętajmy, że duże drzewo zaciemni działkę sąsiada, ale może też stanowić niebezpieczeństwo dla budynku sąsiada. Wycięcie drzewa z powodu zagrożenia jest możliwe, ale po uzyskaniu zezwolenia z urzędu gminy. Jeżeli właściciel drzewa nie chce go usunąć na prośbę sąsiada, wówczas pozostaje droga sądowa.
Przekroczenie granic podczas budowy
Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Przywołany przepis ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego nastąpiło bez winy umyślnej. Właściciel gruntu sąsiedniego może zatem skorzystać z roszczeń przewidzianych w tym przepisie, gdy przekroczenie nie było zawinione lub wystąpiła jedynie wina nieumyślna. W przedmiotowej sytuacji właściciel, którego prawo własności zostało naruszone może żądać – według swojego wyboru – albo stosownego wynagrodzenia, albo wykupienia zajętej części gruntu.
Koszty utrzymania płotów ponoszą sąsiedzi wspólnie
Mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Najtrudniej jest osiągnąć porozumienie między sąsiadami co do wyglądu i kosztu stawianego ogrodzenia. Funkcjonująca tak zwana reguła prawej strony (każdy buduje swoje ogrodzenie od strony ulicy i z prawej strony, patrząc od frontu) nie znajduje oparcia w przepisach prawa, więc nie można jej wyegzekwować.
Kodeks stanowi, że korzystający z wymienionych obiektów są obowiązani ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że obowiązek utrzymania nie obejmuje kosztów wybudowania nowego płotu (uchwała z dnia 24.01.2002 r. III CZP 75/01). Oznacza to, że nie ma podstaw prawnych do obciążania sąsiada kosztami budowy ogrodzenia, jeśli nie jest on zainteresowany jego powstaniem. Jeżeli właściciel nieruchomości, któremu zależy na wykonaniu ogrodzenia, nie dojdzie do porozumienia z sąsiadem, sam będzie musiał sfinansować inwestycję. Dopiero po wybudowaniu ogrodzenia można będzie domagać się od sąsiada współfinansowania napraw i remontów.
Art. 140-154 ustawy z dnia 23.04.164 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.)
Artykuł nie ma charakteru porady prawnej, a jest jedynie informacją.
***
