PYTANIE: Jak zarządzać taką wspólnotą, która nie ma ustalonych udziałowców, nie ma spółki, ani zarządu. Na wspólnocie został zasadzony las (obecnie 40 letni). Czy sołtys może sprzedawać drzewo z tego lasu i z innych terenów wspólnoty? Czy jest to działanie bezprawne? A jeżeli może sprzedawać ,to jak ma pobierać opłaty? Czy w ogóle może zarządzać wspólnotą?
ODPOWIEDŹ:
Wspólnoty gruntowe na terenie naszego kraju są szczątkową, nietypową formą wspólnego władania ziemią. To – najkrócej rzecz ujmując – pozostałość po uwłaszczeniach z XIX wieku. Bo o ile łatwo dało się podzielić między chłopów ziemię orną, to problem pojawiał się przy gruntach tradycyjnie użytkowanych przez wszystkich, czyli przez całą wspólnotę (najczęściej były to pastwiska, lasy). W takich przypadkach najczęściej pozostawiono je władaniu właśnie wspólnot gruntowych, w których udziały miały wszystkie osoby z danej wsi. Obecnie najczęściej wspólnoty tego typu są spotykane na terenach północnych i wschodnich kraju.
Regulacje prawne w sprawie wspólnot są stosunkowo dawne. Historycznie pierwszą była ustawa z 4 maja 1938 r. o uporządkowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 1938 r., nr 33, poz. 290). Ponieważ weszła do obrotu prawnego tuż przed II wojną światową, to właściwie nie odegrała większej roli w kształtowaniu losów wspólnot. A po 1945 r. był już inny świat i inne podejście władz krajowych do prawa własności… Ustawa z 1938 r. w zasadzie przewidywała podział wspólnot w naturze, a więc fizyczny podział gruntów wspólnoty pomiędzy uprawnionych. Zupełne inne stanowisko zajął prawodawca w kolejnej ustawie z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 1963 r., nr 28, poz. 169). Ustawa ta obowiązuje do dnia dzisiejszego i zgodnie z jej przepisami wspólnoty powinny być zarządzane, ale większość nigdy nie została prawidłowo zorganizowana. Z tego też względu pojawia się wiele problemów, które w obecnym stanie prawnym wydają się być nierozwiązywalne. Ale może tyle historii. Wróćmy do pytania…
Pytanie można podzielić na dwie zasadnicze kwestie. Pierwsza dotyczy możliwości uzdrowienia istniejącej sytuacji. Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą wspólnota musi być zarządzana przez spółkę. Nie ma innej możliwości, tak więc aby legalnie zarządzać jej własnością, należy taką spółkę powołać. Zgodnie z tym, co Pani napisała, nie będzie to sprawa łatwa. W pierwszej kolejności należy ustalić podmioty uprawnione we wspólnocie. Potem zaś trzeba ustalić spadkobierców tychże osób, co przy stanie opisanym (co najmniej 40 lat wstecz) dziś może być przedsięwzięciem dość karkołomnym. Ale – co trzeba z całą mocą podkreślić – jest na dziś jedyną forma rozwiązania problemu, gdyż:
· nikt, czyli żadna z osób uprawnionych, nie może wnieść o zniesienie wspólnoty. Zabrania tego ustawa wprost;
· można co prawda zasiedzieć własność wspólnoty – w opisanym przykładzie mogłaby to zrobić właściwa terytorialnie gmina, o ile zachowywała się ona jak właściciel przez 30 lat lub też jeśli kolejni sołtysi działali w ten sam sposób w jej imieniu (jako jej funkcjonariusze). Jest jednak jeden szkopuł, który wraca nas do punktu wyjścia. Mianowicie, nikt nie może zasiedzieć gruntów należących do wspólnoty, jeżeli ta nie jest zorganizowana, gdyż przed sądem trzeba wskazać stronę postępowania. A jeśli spółka nie jest zorganizowana to jest to po prostu niemożliwe! Każdy sąd odrzuci wniosek bez wskazania strony.
Druga kwestia, która jest podniesiona w pytaniu, dotyczy legalności działania sołtysa, który – jak rozumiem – samowolnie działa w imieniu wspólnoty. Jest to działanie bezprawne i sprzeczne z przepisami wymienionej wyżej ustawy. Pozyskiwanie drewna z lasu przez niego (prywatnie, czy też w imieniu sołectwa lub gminy) jest działaniem na szkodę wspólnoty. Podobnie rzecz miałaby się, gdyby tego dokonywały inne osoby, nawet te, którym należą się udziały w spółce (bo nie jest to współwłasność w sensie Kodeksu cywilnego). Niestety i w tym przypadku napotykamy na błędne koło – podmiotem uprawnionym do zakazania takich działań, czyli do ochrony swego władztwa , jest tylko …spółka działająca poprzez zarząd. Tak więc, do czasu powołania spółki w zasadzie wszelkie działania w imieniu wspólnoty są niemożliwe.
Na koniec małe światełko w tym tunelu. Grunty stanowiące nieuregulowane wspólnoty w zasadzie przypominają dobra tzw. „martwej ręki”, czyli takie, których własności – w obecnym stanie prawnym – nie da się uporządkować. Z tego też tytułu w środowisku prawniczym od wielu lat mówi się o konieczności legislacyjnego rozwiązania problemu. Pojawił się pomysł, aby mocą ustawy te wspólnoty, które są nieuporządkowane i których nie da się uporządkować, mogły być komunalizowane przez samorządy lokalne jako grunty porzucone. Przejęcie na własność gmin pozwoliłoby na prawidłową gospodarkę tymi gruntami. Ale jak to w życiu bywa – od pomysłu do realizacji jest bardzo daleka droga.
Tutaj można znaleźć pełny tekst ustawy: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19630280169
