Zasady sporządzania umów najmu

Każda umowa składa się z elementów, które łącznie stanowią treść umowy. Właściwe dobranie elementów składowych umowy powoduje skuteczność umowy. Niewłaściwe sporządzenie umowy może skutkować jej unieważnieniem lub trudnościami w egzekwowaniu praw i obowiązków stron.

Zarówno określenie przedmiotu najmu jak i czynszu oraz określenie czasu trwania umowy stanowią elementy przedmiotowo istotne.

Przy konstruowaniu umów najmu/dzierżawy należy zwracać szczególną uwagę na:

a)  elementy formalne umowy, takie jak:

·  miejsce i data zawarcia umowy,

·  określenie stron umowy i osób umocowanych do działania w ich imieniu,

·  cel zawarcia umowy,

·  określenie przedmiotu najmu i sposobu korzystania,

·  określenie czynszu najmu, wysokości, sposobu płatności i terminów płatności,

·  określenie czasu trwania umowy,

·  określenie uprawnień i obowiązków wynajmującego,

·  określenie uprawnień i obowiązków najemcy.

 

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na takie elementy jak: zapłata, kary umowne, kto za co domyślnie odpowiada, okresy wypowiedzenia.

b)  praktyczne elementy umowy, takie jak:

·  opis przedmiotu umowy,

·  zmiany w czasie,

·  wzajemne zależności.

 

Uwagi dodatkowe:

  • W sytuacji, kiedy Wynajmujący wyklucza podnajem osobie trzeciej, zasadnym jest wprowadzenie do umów takiego zastrzeżenia, bowiem zgodnie z art. 668 §1 Kodeksu Cywilnego: najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.

·  Zasadnym ze względu na konieczność zapłaty podatku od nieruchomości jest wprowadzanie do umów najmu/dzierżawy czytelnego zapisu określającego, czy przedmiot najmu lub dzierżawy będzie służył prowadzeniu działalności gospodarczej, a jeśli tak to jakiej.

  • W przypadku umów najmu powierzchni użytkowej budynków naliczany jest podatek od nieruchomości, a nie podatek od gruntów.

·  Wskazane jest, by w umowach poczynić zapis: rozwiązanie umowy może nastąpić przez każdą ze stron za pisemnym wypowiedzeniem z zachowaniem (……) terminu wypowiedzenia, zgodnie bowiem z art. 679 § 3 Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

·   Zasadnym jest wprowadzanie do umów, jako środka dyscyplinującego dla najemców, zapisu o karach umownych, np. (…) za każdy dzień opóźnienia w zapłacie czynszu/dzierżawy oraz innych opłat obciążających najemcę/dzierżawcę naliczane będą odsetki ustawowe.

  • Jeśli umowa dotyczy nieruchomości przekazanej w zarząd trwały, wówczas w umowie najemca oświadcza, iż włada nieruchomością przekazaną w trwały zarząd na czas nie oznaczony/ oznaczony do dnia ….).

 

Szczególne znaczenie w omawianych umowach ma określenie praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Nie ma jednego katalogu, który wyczerpywałby wszystkie uwarunkowania konkretnej umowy. Dlatego przed zawarciem umowy najmu zarówno wynajmujący jak i najemca powinni skonsultować się z radcą prawnym.

Nie mniej dla wynajmującego istotne jest, by w umowie znalazły się zapisy mówiące o:

·  zobowiązaniu najemcy do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, przestrzegając przepisów bhp i ppoż., a także w sposób niezakłócający działalności najemców sąsiednich lokali,

·  zobowiązaniu najemcy do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem zachowania przedmiotu najmu w stanie nie pogorszonym,

·  zakazie, bez zgody wynajmującego, zmiany przeznaczenia przedmiotu najmu, w szczególności dokonywania przebudowy pomieszczeń, innych przeróbek i adaptacji,

·  zakazie, bez zgody wynajmującego, oddawania przedmiotu najmu w podnajem lub do bezpłatnego używania osobom trzecim.

·  zakazie, bez zgody wynajmującego, umieszczania jakichkolwiek reklam, szyldów czy oznaczeń najemcy na zewnątrz budynku,

·  zobowiązaniu najemcy do udostępnienia przedmiotu najmu celem kontroli osobie wskazanej przez wynajmującego po uprzednim powiadomieniu go o terminie kontroli.

Z punktu widzenia najemcy ważne jest, by umowa zawierała zapisy dotyczące zobowiązania wynajmującego:

·  do wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku,

·   do niezwłocznego usunięcia na własny koszt wad przedmiotu najmu, jeżeli wady te uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu najmu zgodnie z umową,

·  do udostępnienia najemcy urządzeń sanitarnych znajdujących się w lokalu,

·  do kontroli przedmiotu najmu tylko przy udziale najemcy.

Przywołane wyżej propozycje zapisów umownych są przykładowe i nie zawsze znajdą zastosowanie. Każdą umowę należy traktować indywidualnie, najlepiej przy udziale radcy prawnego.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on email
Email

Newsletter

Co miesiąc najlepsze teksty WW w Twojej skrzynce!

Newsletter

Co miesiąc najlepsze teksty WW w Twojej skrzynce!