Kiedy na zagonie może stanąć dom? O odrolnieniu gruntów

WW - obrazek wyróżniający(26)

O procesie odrolnienia gruntów i jego związkach z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rozmawiamy z Joanną Wacławik-Ulanowską, głównym specjalistą w Wydziale Rozwoju Obszarów Wiejskich Urzędu Marszałkowskiego w Łodzi.

 


Zanim po raz pierwszy w ziemię wbijemy szpadel, by rozpocząć kopanie fundamentów
pod wymarzony dom w wymarzonej okolicy, musi minąć wiele miesięcy. Odrolnienie
gruntu to proces czasochłonny i skomplikowany.

Przemysław Chrzanowski: Dokąd powinien pójść właściciel gruntu, zainteresowany jego odrolnieniem?

Joanna Wacławik-Ulanowska: – Proces odrolnienia ziemi, w zależności od rodzaju i skali planowanej zmiany przeznaczenia gruntów może mieć różny przebieg, zasadniczo jednak przebiega dwuetapowo. Pierwszy etap może zostać zainicjowany przez indywidualnego wnioskodawcę, poprzez złożenie, we właściwym miejscowo urzędzie gminy, wniosku: o uwzględnienie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w tworzonym przez gminę planie zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie zmiany w istniejącym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Gminy nie zawsze akceptują wnioski składane na rzecz odrolnienia. Jakie należy spełnić wymogi, by proces ten zakończył się pozytywnie?

– Wnioskodawca powinien uzasadnić chęć dokonania zmiany. Jeżeli złożony przez właściciela gruntu wniosek jest zgodny z polityką przestrzenną gminy, jest racjonalny i nie stoi w sprzeczności z innymi wymogami ustawowymi, np. przepisami o ochronie środowiska, zostaje on uwzględniony przez wójta gminy, burmistrza czy też prezydenta miasta, w procesie tworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jakie znaczenie w procesie odrolnienia gruntu ma klasa ziemi?

– W zależności od klasy bonitacyjnej gruntu oraz powierzchni podlegającej zmianie przeznaczenia, gmina wdraża różne tryby postępowania. W przypadku gruntów klas: V i VI, niezależnie od powierzchni, która podlega zmianie przeznaczenia, gmina może sama zadecydować o ich przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod cele nierolnicze. O zmianie przeznaczenia gruntów klasy IV, pochodzenia mineralnego, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w zależności od powierzchni podlegającej takiej zmianie decyduje wójt gminy (do 1 ha zwartej powierzchni gruntu podlegającego zmianie przeznaczenia), albo marszałek województwa, który na wniosek wójta gminy, po uzyskaniu opinii wojewódzkiej izby rolniczej, wyraża zgodę na zmianę przeznaczenia (powyżej 1 ha zwartej powierzchni gruntu podlegającego zmianie przeznaczenia).

Dla użytków rolnych klas: I, II i III, w przypadku zamiaru zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze (w planie miejscowym) koniecznym staje się uzyskanie przez wójta, zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi (jeżeli zwarta powierzchnia gruntu podlegającego zmianie przeznaczenia przekracza 0,5 ha).

Decyzji ministra wymaga także zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas IV, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk (powyżej 1 ha zwartej powierzchni gruntu podlegającego zmianie przeznaczenia).

Kiedy możemy (lub musimy) zaniechać produkcji rolniczej na gruncie przeznaczonym do odrolnienia?

– Wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej następuje tuż przed samym procesem inwestycyjnym, ponieważ aby dokonać wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej konieczne jest przedstawienie projektu zagospodarowania działki, wykonanego przez uprawnionego architekta.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej inwestor składa we właściwym miejscowo starostwie powiatowym, gdyż organem, w którego zakresie kompetencji leżą sprawy wyłączeń gruntów rolnych z produkcji rolniczej jest starosta. Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej następuje przed wydaniem pozwolenia na budowę.

Tutaj także musimy spełnić szereg wymogów formalnych.

– Tak. Do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej, zainteresowany powinien załączyć następujące dokumenty: wypis z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego (lub decyzję o warunkach zabudowy), projekt zagospodarowania działki ( w formie graficznej oraz część opisową), akt własności nieruchomości oraz wypis z ewidencji gruntów.

Również na tym etapie zasadniczą rolę odgrywa klasa bonitacyjna gruntów, ponieważ w związku z objęciem ochroną gruntów rolnych klas I, II i III pochodzenia mineralnego oraz użytków rolnych klas IV, V i VI pochodzenia organicznego, za wyłączenie z produkcji rolniczej tychże gruntów, z pewnymi wyjątkami, inwestor ponosi dwa rodzaje opłat (tzw. „należności” i 10-cioletnie „opłaty roczne”) na rzecz Funduszu Ochrony Gruntów Rolnych.

Grunty rolne klasy IV, pochodzenia mineralnego zostały objęte warunkową ochroną, uzależnioną od podjęcia uchwały przez radę gminy. Tak więc, w przypadku podjęcia przez radę danej gminy uchwały w sprawie objęcia ochroną gruntów klasy IV pochodzenia mineralnego, również wyłączenie z produkcji użytków rolnych tej klasy bonitacyjnej będzie się wiązało z opłatami. Użytki rolne klas V i VI pochodzenia mineralnego mogą zostać wyłączone z produkcji rolniczej bez jakichkolwiek opłat.

Proces odrolnienia pociąga zatem za sobą pokaźne nakłady finansowe, od czego zależy ich wysokość? Komu płacimy i za co?

– Wysokość opłat za wyłączenie z produkcji rolniczej 1 ha gruntów rolnych jest uzależniona od rodzaju użytku oraz klasy gruntu podlegającego wyłączeniu i zostaje określona w decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolniczej, przez starostę. Na koszty ponoszone przez inwestora, z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej składają się:

  • „należność”, której obowiązek zapłaty powstaje w 60 dni od momentu uprawomocnienia się decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolniczej,
  • „opłaty roczne” wnoszone przez 10 lat, do dnia 30 czerwca każdego roku, na konto FOGR, od momentu faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej.

Wysokość obu rodzajów opłat jest uzależniona od ceny ziarna żyta, ogłaszanej corocznie przez Główny Urząd Statystyczny w Monitorze Polskim. Należność zostaje wyliczona w decyzji starosty i wyrażona kwotowo, natomiast opłata roczna jest określana w tonach ziarna żyta i corocznie przeliczana, co bardzo utrudnia możliwość przewidzenia jej wysokości.

Proces odrolnienia gruntów silnie związany jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A co w sytuacji, kiedy gmina takowego nie posiada?

– Lokalizacja inwestycji na takim terenie wymaga uzyskania od wójta gminy decyzji o warunkach zabudowy, którą wnioskodawca załącza następnie do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Jednak wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe po łącznym spełnieniu 5 warunków, zawartych w art.61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.Nr 80, poz.717 z późn.zm) i w dużym uproszczeniu ujmując jest możliwe przy podobnym zainwestowaniu terenów przyległych. Brak planu miejscowego na danym obszarze, niestety, często uniemożliwia realizację inwestycji na tym terenie.

 ***

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on email
Email

Newsletter

Co miesiąc najlepsze teksty WW w Twojej skrzynce!

Najnowsze wydarzenia

Cała Polska
08.09.2022
- 01.12.2022
Cała Polska
22.09.2022
- 31.10.2022
Cała Polska
13.09.2022
- 26.09.2022
Cała Polska
20.09.2022
- 20.10.2022
Cała Polska
08.09.2022
- 01.12.2022
Cała Polska
22.09.2022
- 31.10.2022
Cała Polska
13.09.2022
- 26.09.2022
Cała Polska
20.09.2022
- 20.10.2022

Newsletter

Co miesiąc najlepsze teksty WW w Twojej skrzynce!