Strona wykorzystuje pliki cookies, jeśli wyrażasz zgodę na używanie cookies, zostaną one zapisane w pamięci twojej przeglądarki. W przypadku nie wyrażenia zgody nie jesteśmy w stanie zagwarantować pełnej funkcjonalności strony!

Zasady sporządzania umów najmu

 

Każda umowa składa się z elementów, które łącznie stanowią treść umowy. Właściwe dobranie elementów składowych umowy powoduje skuteczność umowy. Niewłaściwe sporządzenie umowy może skutkować jej unieważnieniem lub trudnościami w egzekwowaniu praw i obowiązków stron.

Zarówno określenie przedmiotu najmu jak i czynszu oraz określenie czasu trwania umowy stanowią elementy przedmiotowo istotne.

Przy konstruowaniu umów najmu/dzierżawy należy zwracać szczególną uwagę na:

a)  elementy formalne umowy, takie jak:

·  miejsce i data zawarcia umowy,

·  określenie stron umowy i osób umocowanych do działania w ich imieniu,

·  cel zawarcia umowy,

·  określenie przedmiotu najmu i sposobu korzystania,

·  określenie czynszu najmu, wysokości, sposobu płatności i terminów płatności,

·  określenie czasu trwania umowy,

·  określenie uprawnień i obowiązków wynajmującego,

·  określenie uprawnień i obowiązków najemcy.

 

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na takie elementy jak: zapłata, kary umowne, kto za co domyślnie odpowiada, okresy wypowiedzenia.

b)  praktyczne elementy umowy, takie jak:

·  opis przedmiotu umowy,

·  zmiany w czasie,

·  wzajemne zależności.

 

Uwagi dodatkowe:

  • W sytuacji, kiedy Wynajmujący wyklucza podnajem osobie trzeciej, zasadnym jest wprowadzenie do umów takiego zastrzeżenia, bowiem zgodnie z art. 668 §1 Kodeksu Cywilnego: najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.

·  Zasadnym ze względu na konieczność zapłaty podatku od nieruchomości jest wprowadzanie do umów najmu/dzierżawy czytelnego zapisu określającego, czy przedmiot najmu lub dzierżawy będzie służył prowadzeniu działalności gospodarczej, a jeśli tak to jakiej.

  • W przypadku umów najmu powierzchni użytkowej budynków naliczany jest podatek od nieruchomości, a nie podatek od gruntów.

·  Wskazane jest, by w umowach poczynić zapis: rozwiązanie umowy może nastąpić przez każdą ze stron za pisemnym wypowiedzeniem z zachowaniem (......) terminu wypowiedzenia, zgodnie bowiem z art. 679 § 3 Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

·   Zasadnym jest wprowadzanie do umów, jako środka dyscyplinującego dla najemców, zapisu o karach umownych, np. (...) za każdy dzień opóźnienia w zapłacie czynszu/dzierżawy oraz innych opłat obciążających najemcę/dzierżawcę naliczane będą odsetki ustawowe.

  • Jeśli umowa dotyczy nieruchomości przekazanej w zarząd trwały, wówczas w umowie najemca oświadcza, iż włada nieruchomością przekazaną w trwały zarząd na czas nie oznaczony/ oznaczony do dnia ….).

 

Szczególne znaczenie w omawianych umowach ma określenie praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Nie ma jednego katalogu, który wyczerpywałby wszystkie uwarunkowania konkretnej umowy. Dlatego przed zawarciem umowy najmu zarówno wynajmujący jak i najemca powinni skonsultować się z radcą prawnym.

Nie mniej dla wynajmującego istotne jest, by w umowie znalazły się zapisy mówiące o:

·  zobowiązaniu najemcy do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, przestrzegając przepisów bhp i ppoż., a także w sposób niezakłócający działalności najemców sąsiednich lokali,

·  zobowiązaniu najemcy do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem zachowania przedmiotu najmu w stanie nie pogorszonym,

·  zakazie, bez zgody wynajmującego, zmiany przeznaczenia przedmiotu najmu, w szczególności dokonywania przebudowy pomieszczeń, innych przeróbek i adaptacji,

·  zakazie, bez zgody wynajmującego, oddawania przedmiotu najmu w podnajem lub do bezpłatnego używania osobom trzecim.

·  zakazie, bez zgody wynajmującego, umieszczania jakichkolwiek reklam, szyldów czy oznaczeń najemcy na zewnątrz budynku,

·  zobowiązaniu najemcy do udostępnienia przedmiotu najmu celem kontroli osobie wskazanej przez wynajmującego po uprzednim powiadomieniu go o terminie kontroli.

Z punktu widzenia najemcy ważne jest, by umowa zawierała zapisy dotyczące zobowiązania wynajmującego:

·  do wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku,

·   do niezwłocznego usunięcia na własny koszt wad przedmiotu najmu, jeżeli wady te uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu najmu zgodnie z umową,

·  do udostępnienia najemcy urządzeń sanitarnych znajdujących się w lokalu,  

·  do kontroli przedmiotu najmu tylko przy udziale najemcy.

Przywołane wyżej propozycje zapisów umownych są przykładowe i nie zawsze znajdą zastosowanie. Każdą umowę należy traktować indywidualnie, najlepiej przy udziale radcy prawnego.

Opracowała: Iwona Raszeja-Ossowska

Skomentuj

Upewnij się, że pola oznaczone wymagane gwiazdką (*) zostały wypełnione. Kod HTML nie jest dozwolony.

Dołącz do nas

      YTxyXYx